Escroquerie au DPE, un arrêt de la Cour d’appel de Rouen vient changer la donne.

Vous êtes nombreux à regarder le DPE avec méfiance. Les acheteurs ont peur de se faire avoir et les vendeurs ont peur de voir leur bien décoté. Des histoires d’escroquerie au DPE fleurissent. Un arrêt de la Cour d’Appel de Rouen vient changer le jeu en condamnant sévèrement le vendeur d’un bien, l’agence immobilière et le diagnostiqueur. Un point sur le sujet en 5 questions.

1 Le DPE est-il vraiment pertinent ?

Difficile à lire et à comprendre dans le détail, le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE est critiqué de toute part.

Pourtant, c’est un bilan nécessaire pour estimer la valeur réelle d’un bien. Les performances énergétiques d’un logement sont difficiles à percevoir pour un non-expert. Le DPE est donc un moyen de connaitre à l’avance les performances énergétiques et l’estimation des factures énergétiques d’un bien avant achat.

C’est aussi un prérequis avant des travaux énergétiques. Le DPE contient des pistes de rénovations énergétiques permettant d’améliorer le résultat du DPE. Il offre une photographie des déperditions énergétiques et les quantifie.

Le DPE est donc pertinent à la fois pour acquérir un bien immobilier et pour réaliser des travaux de rénovation énergétique efficaces.

2 Pourquoi y a-t-il des écarts entre 2 DPE ?

Quand la note du DPE est mauvaise, certains vendeurs ont la tentation d’aller voir ailleurs, de faire refaire leur DPE par une autre entreprise de diagnostic immobilier.

Mais, dans la grande majorité des cas, la différence de notes entre 2 diagnostiqueurs est minime. Elle peut exister, car les techniciens ne sont pas tous bien formés et ils n’ont pas beaucoup de temps pour réaliser le diagnostic.

Il faut aussi reconnaitre que les clients ne les aident pas. Peu de gens le savent, mais les clients ont intérêt à être présents lors du passage du diagnostiqueur : ils doivent leur montrer les factures des travaux réalisés ou les factures d’achat des matériaux isolants s’ils ont réalisé eux-mêmes leurs travaux.

Sans cela, le technicien considère que vous n'avez pas effectué de travaux : il ne peut pas voir derrière les murs ou les plafonds.

Tout ceci explique les écarts minimes entre différents diagnostiqueurs.

3 Quel risque encoure-t-on en fraudant sur le DPE ?

Mais il y a plus grave que ces différences minimes de valeur de DPE.

Certains acteurs du marché fraudent intentionnellement le DPE : quand un vendeur qui veut un meilleur DPE pour vendre plus cher rencontre un diagnostiqueur qui accepte le deal et un agent immobilier qui cautionne…

Nous avons rencontré plusieurs fois des clients qui avaient acheté des logements avec 2 lettres au-dessus de la réalité. Nos clients n’ont pas eu le courage d’attaquer les vendeurs. Mais ça pourrait bien changer.

Le 28 août 2024, un arrêt de la Cour d’Appel de Rouen a condamné très lourdement des vendeurs, un agent immobilier et un diagnostiqueur pour falsification du DPE : 80 000 € au total au profit de l’acquéreur pour un bien acheté à 176 000 €. Le diagnostiqueur écope de plus de 20 000 €, l’agence immobilière de plus de 14 000 € (pour 5 000 € de commissions).

Pourquoi cet arrêt change-t-il la donne ?

Jusqu’à présent, il y avait la loi, mais pas de contrôle. C’est comme s’il n’y avait pas de radars sur les routes pour les limitations de vitesse. La condamnation, comme les radars, a un effet dissuasif qui devrait assainir le marché.

Pour les professionnels sérieux, c’est un bon signal. Car l’arrêt ne condamne pas l’erreur, mais la volonté d’escroquer.

4 Que faire en cas de fraude manifeste ?

Si vous avez acheté un bien sur lequel vous constatez a posteriori une fraude manifeste, notre conseil est de commencer par négocier avec l’acheteur : montrez-lui l’arrêt et ce qu’il risque. Il y a tout à parier que la plupart devraient se montrer conciliants.

Si cela ne suffit pas, attaquez-le en justice. L’issue vous sera favorable, mais elle prendra du temps.

Si vous envisagez d’acheter un bien, vous pouvez prendre les devants. C’est ce que nous faisons avec de nombreux clients. Nous les accompagnons dans la recherche de leur achat immobilier. Nous étudions la faisabilité des travaux envisagés et nous estimons leurs coûts.

Mais surtout, nous avons une grande expérience des DPE et nous repérons rapidement des « oublis » ou des notes incohérentes.

Par exemple, cette cliente nous a montré un DPE sans numéro de référence de l’ADEME (pourtant obligatoire), sans mention du plafond (pourtant la source la plus importante de déperdition de chaleur), sans porte d’entrée, sans ponts thermiques… Le notaire n’a pas voulu voir ou a cautionné.

Sans nous déplacer, à la lecture de ce DPE, nous avons immédiatement vu qu’il y avait un problème. Se faire accompagner par un professionnel non lié à la vente peut être une bonne solution.

5 Comment faire réaliser son DPE dans les meilleures conditions possibles ?

Vous êtes vendeur et vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement au meilleur prix ? Notre 1^er conseil, c’est d’accorder de l’attention à la réalisation de votre DPE :

• Soyez présent lors du diagnostic DPE.
• Présentez vos factures au diagnostiqueur.
• Relisez le DPE ligne à ligne et corrigez ce qui doit l’être.

Le 2^e conseil, si votre DPE est mauvais, c’est de réaliser des travaux avant de vendre : c'est plus efficace et moins risqué que de falsifier le DPE. C’est aussi un bon investissement ! Vous vendrez plus cher et plus rapidement.

Pour cela, effectuez les travaux les plus pertinents, ceux qui améliorent votre DPE tout en étant les plus réalistes et les moins chers.

C’est ce que nous étudions pour nos clients. Ensuite, nous validons ces arbitrages par un DPE projeté : il permet de valider en amont des travaux la lettre du DPE obtenu après la rénovation.

Vous souhaitez bénéficier de notre expérience en rénovation énergétique ? Venez nous voir, nous vous accompagnerons du début à la fin de votre projet et nous étudierons avec vous les possibilités pour réaliser au mieux votre objectif.