Depuis le 1er janvier 2023, les logements ayant un DPE au plus bas de la classe G (les G+) ne peuvent plus être loués. Qui est concerné par cette nouvelle règle et quelles sont les exceptions ?
Depuis cette date, la première étape du calendrier de la loi Climat 2021 est en place. Si votre logement obtient un DPE avec une note G et consomme plus de 450KWh d’énergie par mètre carré et par an, il entre dans la catégorie des logements « indécents » et ne peut plus être proposé à la location.
A partir de 2025, les autres biens immobiliers de classe G sans condition de consommation et les classe F seront également frappés de cette interdiction.
Le secteur de l’immobilier est vent debout devant ce qu’il juge être un calendrier trop agressif avec un risque de chute du marché locatif dans un contexte où il existe déjà une pénurie de biens à louer. L’État reste cependant ferme sur l’interdiction, souhaitant de son côté inciter les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique à travers les aides mises en place.
Quels logements sont concernés par l’interdiction de mise en location ?
Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), près de 500.000 logements étaient au-delà du seuil des 450 KWh d’énergie consommée par mètre carré et par an au 1er janvier 2022. 40% de ces logements sont en location.
Ces quelques 200.000 biens sont en majorité des maisons anciennes (construites avant les années 50) et la plupart n’ont jamais subi de travaux de rénovation.
Il est de la responsabilité du propriétaire bailleur de faire effectuer un DPE afin de savoir si le logement est concerné par la nouvelle interdiction.
Quels contrats de location sont concernés ?
Le gouvernement a publié un décret concernant l’introduction d’un critère de performance énergétique dans la définition d’un « logement décent ». Selon ce décret, l’interdiction de location s’applique à l’ensemble des nouveaux baux de location signés à compter du 1er janvier 2023 qu’il s’agisse d’un nouveau bail ou d’une reconduction.
Par exemple : Un propriétaire qui a conclu un bail de location de 3 ans au 1er septembre 2020 pour un appartement classé G et qui dépasse le seuil de consommation, l’appartement sera interdit à la location à partir du 1er septembre 2023 même s’il ne s’agit que d’une reconduction.
L’État va-t-il mettre en place des mesures de contrôle ?
Un contrat de location est une relation qui relève du droit privé et l’État ne peut pas s’immiscer dans cette relation et donc, ne mettra pas en place des mesures de contrôle. En revanche, ce sont bien les locataires qui auront la possibilité de se retourner contre leur propriétaire bailleur, l’obligeant ainsi à réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour que leur bien respecte les critères de décence imposés.
Si les deux parties ne trouvent pas d’accord amiable ou en l’absence de réponse du propriétaire (délai de 2 mois), le locataire pourra porter le dossier devant la commission départementale de conciliation ou devant le tribunal.
Quelles sanctions possibles en cas de location interdite ?
Pas de contrôle donc pas de sanctions régis par La loi à proprement parlé mais en cas de saisi d’un juge par un locataire, celui-ci peut décider une obligation de travaux à l’encontre du propriétaire. Le juge peut également demander une baisse du loyer voire sa suspension jusqu’à la réalisation effective des travaux de rénovation au titre que le loyer n’est dû que pour un logement décent.
Quelles sont les exceptions ?
Une première exception à cette nouvelle mesure concerne les logements collectifs. En effet, dans le cadre d’un bien ne répondant pas aux critères et situé dans une copropriété, un propriétaire pourrait demander d’entreprendre les travaux de rénovation nécessaires sans pour autant que ces travaux soient votés en AG. Certains de ces travaux peuvent concernés les parties privatives mais d’autres sont à réaliser dans les parties communes et donc soumis au vote de la copropriété.
Autres exceptions :
- Les bien classés monuments historiques pourront continuer d’être loués, même s’ils dépassent les seuils autorisés.
- Les biens dont la rénovation implique des travaux dont le coût est supérieur à 50% de leur valeur vénale.
Par ailleurs, pour éviter de voir partir une partie non-négligeable des biens locatifs vers le marché de la location saisonnière et autres plateformes comme Airbnb, le gouvernement revoit actuellement sa copie pour finalement appliquer à ces biens les mesures mises en place pour les biens de location longue durée.