Pour mesurer la densité de l’occupation du sol en termes d’urbanisme, le COS a été instauré en France en 1958. Récemment, ce coefficient d’occupation a fait l’objet d’une suppression dans le but d’éviter que le style d’aménagement urbain ne s’étale dans les communes. Point sur le COS et les conséquences de sa suppression.
Qu’est-ce que le COS ?
Le COS ou Coefficient d’Occupation des Sols est un ratio permettant de déterminer la surface de plancher constructible par rapport à la surface totale du terrain et suivant les règlementations d’urbanisme en vigueur sur le territoire de la commune. Ce coefficient est désigné par un nombre décimal dans le POS ou Plan d’Occupation des Sols ou dans le PLU ou Plan Local d’Urbanisme régissant la commune. De ce fait, ce système peut différer d’une commune à l’autre et selon les besoins d’urbaniser un territoire. Pour savoir la surface constructible d’un terrain, il fallait multiplier le COS indiqué par la commune par la surface du terrain pour obtenir une surface de plancher exprimée en m2. Le COS figurait parmi les critères analysés pour valider ou rejeter une demande de permis de construction, de déclaration préalable de travaux nécessaire pour l’agrandissement de maison sans permis de construire, de demande d’autorisation d’un projet d’aménagement ou des réglementations pour l’extension d’une maison.
La suppression du COS
Votée en 2014, la loi ALUR ou Accès au Logement et un Urbanisme Rénové met fin à l’application du COS et à la fixation d’une surface minimale constructible lors de l’édification d’une habitation sur les communes encadrées par un PLU et un POS. En effet, l’application de cette restriction freinait la densification du tissu urbain et le déploiement de certaines zones urbaines. La suppression du COS a également entraînée la disparition de certaines mesures appliquées au domaine de la construction de bâtiment. De nouvelles expressions et règles d’occupation notamment pour l’agrandissement d’une maison de plain-pied ont vu le jour. Il s’agit entre autres de l’emprise au sol, la situation d’implantation du bâtiment ou de sa hauteur.
Quelles sont les conséquences de la suppression du COS ?
La suppression du COS se révèle une bonne nouvelle tant pour les propriétaires de terrains que les promoteurs immobiliers, mais également pour les porteurs d’opérations immobilières. En premier lieu, la suppression du COS offre la possibilité de partager un terrain constructible en plusieurs parcelles. Cela est assez bénéfique pour les propriétaires et les promoteurs immobiliers qui disposent de grands terrains et qui souhaitent les revendre. Lorsque le COS était en vigueur, il était possible que la surface de plancher autorisée pour un terrain de 700 m2 ne fût uniquement que de 420 m2 avec des projets d’agrandissement de maison sur la terrasse non réalisables. Cette contrainte et cette restriction n’ont plus lieu d’être avec la suppression du COS. Les propriétaires peuvent désormais contacter un architecte spécialiste de l’agrandissement de maison pour concevoir une extension afin d’agrandir leur surface habitable. Si vous ne savez pas à qui faire appel pour une extension de maison, contactez une agence de courtage pour vous aiguiller. Il vous guidera dans la recherche d’un architecte spécialisé en extension de maison ou un architecte d’intérieur diplômé.
Mis en place en 1958, le COS consistait à limiter l’extension du tissu urbain dans les communes. Elle a été supprimée en 2014 après le vote de la loi ALUR relative à l’optimisation de l’accès au logement. Comme le COS n’est plus en vigueur, les projets d’extension de la surface habitable sont soumis à d’autres règlementations indiquées dans le PLU de la commune notamment le recours à un architecte obligatoire lorsque l’extension de maison excède un certain nombre de mètres carrés. Cet architecte pour extension maison dispose des connaissances nécessaires pour exploiter davantage l’espace.
